Il mito del mattone: la tua casa è rivalutata del 32%, e hai perso denaro
"Sul mattone non si perde mai" è la convinzione più radicata e meno verificata della finanza italiana. Basta fare i conti veri — tasse, costi, sfitti, inflazione — perché l'illusione svanisca.
Pochi miti sono radicati nella cultura italiana quanto quello del mattone: "sul mattone non si perde mai". È rassicurante. Ed è, alla prova dei numeri, spesso falso. Il problema è che la maggior parte degli investitori immobiliari non sa quale rendimento stia davvero ottenendo, perché confonde la rivalutazione nominale (il prezzo che sale) con il profitto (ciò che resta al netto di tutto).
I conti veri di un bilocale
Prendiamo un caso realistico, vent'anni di possesso. Acquisto a 140.000 euro, più 12.000 di costi d'acquisto; nei vent'anni, 62.000 euro tra IMU, spese condominiali e manutenzione; affittato 16 anni su 20, per 88.000 euro netti di canoni; rivenduto a 185.000. Sembra un affare: "è salito di 45.000". In realtà il profitto netto complessivo è circa 59.000 euro in vent'anni — poco più dell'1,5% annuo. E al netto dell'inflazione, quasi nulla. Non è un caso isolato: tra il 2008 e il 2019 i prezzi residenziali italiani sono scesi in media di oltre il 20% in termini reali.
Quattro valori, un solo errore
L'inganno nasce dal confondere quattro piani diversi: il valore d'uso (la qualità della vita), quello emotivo (l'attaccamento), quello patrimoniale (il prezzo di mercato) e quello finanziario (il rendimento economico). Molti comprano con un peso emotivo del 95% e lo chiamano "investimento". E dimenticano un rischio che non compare in nessun calcolo: l'illiquidità. Un patrimonio bloccato per il 90% nel mattone non si può ribilanciare né disinvestire quando le circostanze cambiano.
La due diligence che quasi nessuno fa
Questo non significa che il mattone sia sempre un cattivo affare: significa che va trattato con la disciplina dell'analisi, non con il sentimento. Prima di comprare contano sette aree — dalla microzona alla domanda reale di affitto, fino alla regolarità urbanistica e catastale. Una su tutte: leggere il bilancio condominiale. Chi acquista senza averlo letto compra a occhi chiusi: quel bilancio racconta la salute dell'edificio e anticipa i costi futuri con una precisione che nessun sopralluogo può eguagliare. Fare i conti veri non rende il mattone meno affascinante. Lo rende, finalmente, un investimento.
Questo articolo riprende temi trattati in «Investire negli Immobili» (Core Matrix Edizioni). Non è una consulenza finanziaria.
